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深圳人2016你买房吗? 楼市降温市场预期正在形成

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发表于 2016-3-29 15:17:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2016年后的深圳楼市,无数猜想和判断穿插其中。有人疑虑,有人挣扎。有人抽身离去,有人毅然参与。房地产市场风云变幻,难以揣测。
  
  在3月25日的新一轮楼市调控政策出台之前,深圳楼市早已暗流涌动:社保“1改3”、营业税免征“2改5”等传闻早在春节后就已传出;进入3月,市金融办发函要排查房地产交易过热中出现的“首付贷”等现象;没过几天,市房地产经纪协会又发布提示,称4月1日起深圳二手房交易评估价格将上调50%左右;接下来,“众筹炒楼”被叫停;随后,一份未知真假的《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》又在网上流传……
  
  如今,调控政策落地,但写下的并非句号,中长期市场变化如何、还会不会有后续措施,一切都未知。
  
  那就先来看看”3.25政策“本身吧:首先是非深户如要购房需要社保“1改3”;其次,首套房贷还清后购买二套房时,首付由3成提高至4成;还有加快推进保障房、土地和商品房供应量等6条措施。市规划国土委对此表示,此举是“为了保护居民合理住房需求,抑制市场短期投机炒作”。调控的目标显而易见。
  
  针对新政可能给市场带来的影响,记者专门搜集了三类人群不同的住房需求,邀请地产专家、综合开发研究院旅游与地产研究中心主任分门别类进行分析,以期对潜在购房者以启发。
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 楼主| 发表于 2016-3-29 15:18:00 | 显示全部楼层
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【情形一:刚需者】专家观点:别耽搁,看准了就下手
  
  (受访者:小李,28岁,首套刚需者,没在大涨前买房,一直后悔中。)
  
  小李:“去年本来想买房,但赚的没有涨的多,今年稍微有了点积蓄,又面临着结婚,不知道我这种情况今年适不适合买房?”
  
  宋丁:“如果的确是刚需,那今年应该买,别考虑其他因素,一旦看到合适的房子就下手。”
  
  小李:“可现在调控政策出台了,楼市也冷静了不少,假如一套房现在卖35000元/平方米,未来降到32000元怎么办?是不是等一等再说?”
  
  宋丁:“确实在开春后,整个楼市进入疲态。这次调控政策一出,更有了些降温的味道,不少人也在观望。但是,假如大家都抱着这个心态,要买的人都收手了,结果就是阶段性的供需关系有了变化,‘需’降的时候,‘供’就谨慎了,开发商都会捂盘,就不会急着卖了。”
  
  记者:“去年卖得太好,存量也不是很大了。”
  
  宋丁:“所以对于首套刚需者来讲,留给你选择的空间不多。当然,也不排除有些开发商迫于贷款压力大,需要急着降价促销来回笼资金。大部分开发商都不急着卖,都捂着呢!供需同时收缩的格局就这么出来了。去年很多刚需市民一直在等跌,结果后面贵得已经够不着了,这就是等出来的结果。”
  
  小李:“如果现在要买首套房,应该要考虑哪些方面?”
  
  宋丁:“从你自己的现实情况出发,选择适合你的地段、楼盘,周边商业、教育和医疗相对还可以的。个人的建议是,好好研究下深圳未来的城市发展和走向,考察一个未来3-5年会成片开发的区域,不要去单一‘赌’房价,风险太大了。”
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 楼主| 发表于 2016-3-29 15:18:06 | 显示全部楼层
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 记者:“‘赌’房价下降不如‘赌’市政开发?”
  
  宋丁:“现在配套齐全的房子价格已太高了,如果首套刚需者‘赌’房价下降,一旦‘赌’不上,会极大影响幸福感,也不一定能赶上下一轮上涨。”
  
  小李:“那么二手房方面今年应该怎样考虑呢?”
  
  宋丁:“据我所知,二手房成交量最近有些收缩,但整体还没出现明显下降。如果持续收缩的话,二手房价会适度降低,但也不会大幅下降,所以今年购买二手房是有好机会的,需要把握好。”
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 楼主| 发表于 2016-3-29 15:18:15 | 显示全部楼层
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【情形二:投资客】
  
  专家观点:最好保持现状,谨慎抛盘
  
  (受访者:陈先生,41岁,“半个”炒房客,即手上有为数不多的房源。)
  
  陈先生:“以投资的方向来看,今年楼市走向不像去年那么清晰了,看不太懂,不知道今年是购入、出手还是观望好?”
  
  宋丁:“作为投资者,如果现阶段手上的房子较多,超过4、5套的话,可以考虑放出一两套出来试试市场反应,如果只有两三套的话,我建议今年就不要‘轻举妄动’了。近期深圳楼市降温的市场预期正在形成,一些投资者早已开始抛盘了。”
  
  陈先生:“如果要出手,哪一类优先抛掉最好?”
  
  宋丁:“这要根据还贷压力来看,因为很多投资客也是靠贷款的。一旦选择要抛,建议先选择涨幅过快的区域。”
  
  记者:“去年南山、龙华是涨幅比较快的地方。”
  
  宋丁:“对,如果投资者手上的房子在未来3-5年会建设出很好的配套,或者户型本身很好,我建议千万不要动。”
  
  陈先生:“我手上的房子确实还贷着款,希望能缓解下手头资金压力。”
  
  宋丁:“成熟的地方抛一两套也可以,因为它未来的上涨空间相对小一点,卖掉后的资金也可以缓解贷款压力。”
  
  记者:“从投资的角度而言,今年应该做怎样的打算?”
  
  宋丁:“鉴于深圳刚刚出台的新政基本上可以认为是直接针对投资客的,现在确实也差不多到瓶颈口了,房价可能会盘整一下,不排除在高压下会有小幅下滑。以投资者的角度来说,选择机会有很多,可以从容一点。”
  
  陈先生:“如果希望继续买入手的话,应该怎样做哪些考虑?”
  
  宋丁:“如果买入是建立在抛盘的情况下,那需要更加谨慎。毕竟因为限购政策,抛掉后在深圳地区再买就不方便了。买入则可考虑到临深片区,例如东莞和惠州,但最好别打算短期变现。如果不是基于投机心理去投资,我的建议是保持现状。”
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 楼主| 发表于 2016-3-29 15:18:21 | 显示全部楼层
 【情形三:改善型】
  
  专家观点:时间充足,请从容选择
  
  (受访者:谢女士,36岁,和丈夫自住一套70平方米两房,有改善性需求。)
  
  谢女士:“我想把父母接来深圳,但有了一个小孩,住房空间偏小,正考虑换一套三房,但价格太高了,不知今年是不是出手置换的好时机?”
  
  宋丁:“改善性需求其实也是刚需的一种,如果是自身需要,说实话也没有时间去等,但要根据具体情况出发,不必随大流一窝蜂搞改善,毕竟今年的房价还是会处在一个高位。”
  
  记者:“所以改善需求者今年也应谨慎吗?”
  
  宋丁:“今年确实可以从容选择,因为改善住房的市民需要考虑的不仅是地段、价格、户型,还要考虑怎么处置和第一套的关系、二套房的贷款与首付的比例等等,要考虑的东西比较多。此外,今年不太会再现房价暴涨的格局了,但是急速回落的可能性也基本没有,所以迟一天、早一天,关系并不大。”
  
  谢女士:“是不是最好也别耽搁太久?”
  
  宋丁:“对,留给改善需求市民的时间虽然比较足,但这实际上也是刚需的另一种表达,仍然不能太过犹豫。决定了,就去买。刚需本身没有多少选择。”
  
  记者:“很多改善性需求的市民同样也担心,万一买后,今年价格走低了会很不划算。”
  
  宋丁:“在当前房价现实上,不要想降到多低再出手,我认为没有可能。建议在深圳地区选择一个综合条件下你能够承受的,比如关内不行了,那就去关外,观澜、光明,甚至可以去临深片区多找找。”
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